Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). Основные участники системы ипотечного кредитования

Стремительное развитие рыночных отношений в России позволило постепенно расширить сферу применения такой операции, как залог недвижимого имущества. Что это за метод? Как его правильно оформить? Ответы на эти и другие вопросы будут предоставлены далее.

Залог недвижимости: понятие

На территории Российской Федерации одна за другой проводятся экономические реформы. Рынок становится неустойчивым, а потому все больше должников становятся неспособны своевременно выполнять свои обязательства. При таком раскладе любой кредитор хотел бы получить как можно больше гарантий. Вследствие этого возникает логичный вопрос о том, что это могут быть за гарантии. Как их оформить и закрепить? Вариантов здесь на самом деле много. Об одном из них стоит рассказать чуть подробнее: это залог недвижимого имущества.

Залог недвижимой собственности - это важнейшая процедура в рыночной сфере. Она помогает качественно активизировать инвестиционную деятельность всех сторон предпринимательства. Помимо этого, она эффективно защищает интересы кредитора. При этом залог недвижимости - это всего лишь инструмент, помогающий удовлетворять основные требования кредитора.

Почти весь цивилизованный мир давно использует и практикует договор займа с залогом недвижимого имущества. Россия здесь не отстает, несмотря на то, что существует высокая сложность и длительность оформления представленной процедуры. При этом кредиторам залог недвижимости очень даже выгоден. Вот несколько причин:

цена недвижимости со временем растет;
цена недвижимой собственности весьма высока, а также существует риск ее потери;
недвижимое имущество вряд ли может куда-то исчезнуть или потеряться.

Понятие ипотеки

Если речь идет об экономической сфере, то называется ипотекой. Выделяются два основных понятия ипотеки:

Ипотечные правоотношения. Это и есть залог недвижимости (земельного участка, дома, квартиры и т. д.), целью которого является взятие у кредитора ссуды (займа).
Ипотека как ценная бумага. В этом случае речь идет о специальной закладной - о долговом инструменте, удовлетворяющим права кредитора на имущество, находящееся под залогом.

На данный момент в России действует два законопроекта, регламентирующих действия с заложенной недвижимостью. Первый закон - это ФЗ "О залоге недвижимого имущества", второй - В обоих документах говорится о необходимости соблюдения ряда установок, прописанных в договоре о кредите или о найме. В эти установки входят аренда, недопустимость причинения вреда собственности, порядок купли-продажи и др. Указываются и основные элементы, которые могут быть задействованы в договоре об ипотеке. Сюда относятся разного рода предприятия, земли, квартиры или дома, гаражи, а также суда (морские или воздушные).

Стоит рассказать и об основных особенностях ипотечных правоотношений. ГК РФ, ФЗ "О залоге недвижимого имущества", а также законы об ипотеке выделяют здесь следующие моменты:

Признается ипотекой (как правоотношением) залог собственности.
Кредит по ипотечной системе выдается на четко установленный срок - как правило, от 15 до 35 лет.
Залог недвижимого имущества должником должен существовать весь ипотечный срок.
Весь процесс залога собственности должен оформляться только на основании залогового права (ГК РФ).
Вся ипотечная процедура осуществляется специальными банками, специализирующимися на ипотеке.

Договор о залоге недвижимости

Что должно быть включено в договор займа с залогом недвижимого имущества? Ответ на этот вопрос может предоставить, опять-таки, только российский Гражданский кодекс.

Ипотечный банк согласует с гражданином кредит. Оформляется вся необходимая ипотечная документация, в том числе и самый важный документ - договор о залоге собственности. Первое, что необходимо отметить, это предмет представленного документа. Предметом может выступать любое недвижимое имущество, законно оформленное и соответствующее всем пунктам российского ГК. Залог недвижимого имущества, помимо всего прочего, предполагает проведение специальных оценочных процедур. Речь идет об объектах, занесенных в договор, которые должны иметь специальную финансовую оценку. Лишь благодаря этому объекты будут ликвидны. Последнее, что стоит здесь отметить, - это необходимость в постоянном хозяйственном надсмотре заемщика.

Как только договор заключается и начинает действовать, становится невозможным внесение в него изменений. Подобное правило устанавливает "Закон о залоге недвижимого имущества", а также специальный кредитный комитет. При этом в период оформления документ все же может быть незначительно изменен. Для этого нужно составить специальное соглашение (подробности предоставит сам кредитный комитет).

Договор должен быть составлен в четырех экземплярах: для банка, нотариуса, залогодателя и прочих регистрирующих инстанций. Наконец, содержание документа должно выглядеть следующим образом:

информация об имуществе, находящемся под залогом;
оценивание предмета собственности;
сроки, цены, исполнительные размеры;
сведения о должнике и кредиторе;
информация о дальнейшем использовании заложенного объекта.

Как только регистрация договора завершится, вступят в силу ипотечные правоотношения.

Закон про залог в виде недвижимого имущества

Сегодняшнее российское законодательство определяет все необходимые положения, установки и правила, касающиеся залоговой системы. Все нюансы урегулированы как в Гражданском кодексе, так и в различных федеральных законах и подзаконных актах. Согласно части 4 в случае возможных противоречий российского законодательства с международными договорами в приоритете будут именно международные договора.

Закон обязательно должен содержать указание о начале действия того или иного обязательства. Помимо этого, должно быть четко перечислено основное имущество, находящееся под залогом. В случае с ипотечным кредитованием это, как правило, любой вид собственности, который может отчуждаться в соответствии с действующим законодательством. Имущество, находящееся в групповой (общей) собственности, можно передавать под залог только с согласия всех его владельцев.

Гласит о возможности удовлетворения требований кредитора только по решению суда, а также полного погашения задолженности по всей стоимости залога. Стоит также отметить, что при долевом залоге взыскание с должника может осуществляться только в судебном порядке. Сюда же относятся случаи, когда местоположение должника не установлено: в этом случае кредитор отправляет уведомление в суд, а соответствующие инстанции начинают розыскные операции.

Последнее, что здесь стоит отметить, это возможность судебного разбирательства для обеих сторон договора. Причины здесь могут быть самыми разными: например, если истек срок залога недвижимого имущества, существуют проблемы с документацией и т. д.

Требования к залогу

Заключение договора залога недвижимого имущества между физическими лицами - это всегда частный случай ипотечного договора. Подобный документ заключается для обеспечения выполнения обязательств по какой-либо сделке. Чаще всего это договор займа. Как выглядит вся эта схема? Чаще всего подобным образом:

Два гражданина заключают договор займа после получения одним из них определенной суммы денег.
Должник предает в
В конечном итоге долг либо возвращается, либо кредитор обращает на заложенную недвижимость взыскание.

Если же речь заходит о юридических лицах, то стоит отойти от ипотечных "рамок". Здесь источником может выступать какая-то финансовая операция, определенный вид собственности и т. д. Сразу же стоит отметить, что договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами всегда отличается лишь стоимостью государственной регистрации. Поэтому в 2017 году физическое лицо отдаст 2 тыс. рублей. А вот юридическому лицу регистрация залога недвижимого имущества (госпошлина) обойдется почти в 23 тыс. рублей.

Требования к заложенному имуществу что для физических, что для юридических лиц почти всегда одинаковые. Здесь выделяются следующие моменты:

Собственность, находящаяся под залогом, дает кредитору право своевременно получать возврат долга из доходов, которые образуются путем продажи предмета залога.
Залог может предоставляться и третьим лицом, непосредственно в договоре не участвующим. Тем не менее это лицо должно гарантировать исполнение своих обязательств как заемщика.
Владение и пользование заложенной собственностью осуществляет только заемщик.

Взыскание заложенной недвижимости

Сведения о залоге недвижимого имущества, приведенные выше, уже указывали на возможность залогодателя обращать взыскание на имущество под залогом. Теперь же стоит проиллюстрировать эту ситуацию чуть более подробно.

Первое, что стоит отметить, это право кредитора на взыскание при помощи как судебного, так и внесудебного способа. Во всяком случае основания для взыскания в обоих случаях будут одинаковыми. Сюда относятся следующие ситуации:

Невыполнение должником (залогодателем) своих обязательств в установленные сроки либо неполное исполнение своих обязательств.
Если должник не уведомил залогодержателя о владении предметом залога третьих лиц (это, например, аренда, пожизненное или наследственное пользование, сервитут и т. д.). В принципе, если должник не счел нужным уведомить о чем-то важном кредитора, скрыл какой-то момент, то залогодержатель вправе начать процесс законного взыскания.
Если должник нарушил какое-либо правило пользования собственностью, не принял необходимые меры к его сохранению; если появился риск утраты предмета залоговых отношений - именно по вине залогодателя.

Как уже было сказано, залогодержатель может начать взыскание и внесудебным способом. Однако в этом случае речь идет про договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами. Физическое же лицо должно подать заявку в судебные инстанции (как правило, в районный суд по месту расположения недвижимости). Лишь в этом случае будет качественно соблюдаться принцип исключительной подсудности, закрепленный в ГПК РФ.

Судебный процесс взыскания

Районный суд, принимая необходимую документацию, выносит соответствующее решение о взыскании заложенной недвижимости. В этом решении должны быть четко отражены следующие моменты:

Сумма, которую должен уплачивать должник своему залогодержателю.
Полная идентификация недвижимой собственности, отданной под залог, на которую обращено взыскание (это адрес, кадастровый номер, площадь, государственная регистрация договора залога недвижимого имущества и т. д.).
Порядок реализации заложенной недвижимости.
Минимальная начальная цена взыскания.
Перечень методов и мер, позволяющих сохранить недвижимую собственность либо эффективно провести торги.

Может ли суд предоставить должнику отсрочку? Ответ положительный. Отсрочка может составлять максимум один год. При этом залог не должен быть как-то связан с предпринимательской деятельностью должника. За время отсрочки залогодатель сможет выполнить все свои обязательства как должник: погасить кредит, проценты и штрафные санкции (которые, кстати, за период отсрочки будут только накапливаться). Отсрочка не может быть предоставлена, если кредитор находится в бедственном финансовом положении или же в случае, когда одна из сторон договора объявила себя банкротом.

Стоит рассказать и об основных причинах, по которым суд может отказать во взыскании залогодержателю. Сюда относятся следующие случаи:

Денежная сумма просроченного обязательства составляет менее чем пять процентов от общей стоимости имущества, отданного под залог.
Длительность просрочки составляет менее трех месяцев.

А что представляет собой внесудебный процесс обращения взыскания? Его применение возможно лишь в следующих случаях:

Сторонами был заключен нотариальный договор залога недвижимого имущества.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляет нотариат, а не суд.

Не допускается внесудебный процесс обращения взыскания в следующих случаях:

собственником заложенной недвижимости является физическое лицо;
должника никто не может найти;
оформлено несколько ипотечных договоров;
недвижимость заложена сразу нескольким залогодержателям;
предметом залога является сельскохозяйственный земельный участок;
предмет залога - культурное достояние.

Залог земельного участка

Законы Российской Федерации гласят, что абсолютно любая недвижимость - будь то дом, сооружение или здание - должна отдаваться под залог только вместе с земельным участком. Необходимо это, конечно же, для полноправного владения землей кредитором, в случае если собственность все-таки "утечет" от должника. При этом существует право так называемого "ограниченного пользования" залогодателем той частью земли, которая отдается под обслуживание залогодержателем (кредитором). Но для этого должник обязан уговорить кредитора включить в договор лишь некоторые участки земли.

В такой ситуации не придется волноваться и арендаторам: они все будут обладать полным объемом прав на собственность после полной передачи заложенной недвижимости кредитору.

Ипотека земельных участков

Необходимо, наконец, обратиться к самому Федеральному закону № 102 "Об ипотеке", а именно к девятой его главе. Информация, приведенная в этом законопроекте, поможет создать наиболее целостную и полную картину о залоговых правоотношениях.

Статья 62 повествует о ряде территориальных участков, выступающих в качестве предмета ипотечных правоотношений. Так, речь идет, в частности, об участках, находящихся в собственности муниципальных или федеральных государственных властей. Такие территории признаются предметами залоговых правоотношений только с разрешения органов местного самоуправления.

А когда предоставление ссуды под залог недвижимого имущества невозможно? Статья 63 приводит в пример ряд земельных участков, не подлежащих ипотечным взаимоотношениям. Это любые государственные или муниципальные территории (исключение дано в статье 62). Помимо этого, предметами ипотечных взаимоотношений не могут выступать участки, площадь которых составляет меньше установленного законом минимума.

Статья 65 регламентирует возможность возводить залогодателем разного рода постройки, сооружения или здания на территории, находящейся в залоге. Так, должник имеет право делать на заложенной территории что хочет, но только в том случае, если подобное не запрещено заключенным договором. Но здесь есть одно важное дополнение. Так, если залогодатель возведет на заложенном участке нечто такое, что будет значительно мешать кредитору, то последний будет вправе требовать внесения изменений в ипотечный договор.

Получение пассивного дохода

Выше уже были обозначены основные моменты, когда при помощи заложенной недвижимости граждане получают возможность получения пассивного дохода. Теперь же стоит проиллюстрировать такие ситуации чуть подробнее.

Самый популярный вариант получения прибыли с заложенной недвижимости - это аренда. Но здесь крайне важно следить за тем, чтобы получаемая рента могла полностью покрыть ипотеку, налоги и стоимость обслуживания. Не стоит забывать, что в итоге должна остаться еще и прибыль. Как развиваться в таких условиях? Все-таки ситуация складывается крайне непростая. Наилучшим вариантом здесь будет оформление под залог недвижимости. Такой прием позволяет значительно увеличить число инвестиций; в этом же случае вырастет и прибыль. Если стоимость инвестиций возрастает - то занимаются деньги по ипотеке, приобретается дополнительная собственность. В дальнейшем можно повысить и размер собственных вкладов. Проблема здесь может быть только одна - возможность увлечься и "переборщить". Так, нужно грамотно рассчитывать все варианты и риски. Все-таки шанс разориться, инвестируя в недвижимость, в подобных ситуациях остается очень велик. Особенно плохими становятся дела при падении стоимости ипотечных вложений. В этом случае долги начинают значительно расти, а это опасно возможным их превышением над стоимостью возложенной под залог недвижимости.

Какой вывод здесь можно сделать? Работы по получению пассивного дохода с заложенной недвижимости являются невероятно сложными и объемными. Заниматься подобным могут лишь действительно увлеченные, очень дисциплинированные и терпеливые люди.

Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее определение ипотеки, из которого могут вытекать более детальные определения данного понятия, исходя из особенностей, состояния и развития ипотеки в различных странах. Так, например, в США, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит некий интернациональный характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия затруднительно, так как представитель той или иной страны и группы населения может скорректировать его по-своему (Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения – купля-продажа, обмен – нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также Федеральным Законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98 г.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:

1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности.

Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо согласие собственника вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения залогодержателя, не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, относящегося к предприятию, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма, которого составляет не менее половины стоимости всего имущества, которое относится к данному предприятию.

2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т. е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором).

Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – 1 «О залоге». Однако, при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.

Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т. е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т. п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

Основные принципы залога:

Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.
Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.
Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.

Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

классический залог – имущество остается у залогодателя;
заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5–2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

при исполнении обязательств по обеспечению залога;
при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Ипотека

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения – купля-продажа, обмен – нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:
1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности.

2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть.
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
6. Незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства.
7. Участки недр, обособленные водные объекты.
8. Леса, многолетние насаждения.

Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.

9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:

часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;
имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарии-Методика

ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости. Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. В данной статье рассмотрим правовые основы ипотеки.

В настоящее время правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Федеральный закон № 102-ФЗ), Законом Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее - Закон № 2872-1) (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), не противоречащей статьям 334 - 358 ГК РФ) и др.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 2 статьи 29 Федерального закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (пункт 2 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть положения статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ предоставляют сторонам договора свободу в решении данных вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (статья 4 Федерального закона № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки.

Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, - это денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости, поэтому распространено мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так - ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства. Например, статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, в пункте 1 статьи 5 Федерального закона № 102-ФЗ перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки, это:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона №102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ.

Отметим, что в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо № 90) Президиум ВАС Российской Федерации разъяснил, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Отметим, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ)

При этом, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Также следует учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Федерального закона № 102-ФЗ).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма № 90 указал, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Следовательно, несмотря на то, что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель имеет право обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Заметим, что данный вывод судебных органов является очень важным для залогодателя, и о нем не стоит забывать при заключении договора.

Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма № 90).

Требования кредитора, обеспечиваемые ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть, если залогодатель погасил часть долга, то залогодержатель имеет полное право претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона № 102-ФЗ.

Договор об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Заметим, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона №102-ФЗ, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (статья 19 Федерального закона № 102-ФЗ).

Для этого залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (статья 20 Федерального закона № 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя).

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:

договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня (пункт 5 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ).

В отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в пункте 19 Информационного письма № 90 отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.

Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.

Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти же положения установлены и статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ, согласно которой страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Пункт 4 статьи 31 Федерального закона № 102-ФЗ допускает страхование заемщиком, являющимся залогодателем по договору об ипотеке риска своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

Последующая ипотека.

По договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Такие разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 90.

Пунктом 1 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Согласно статье 47 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству), если договором ипотеки не установлено иное.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1 статьи 389 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как правило, лицо, получившее права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. В этом случае отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются статьями 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ (пункт 4 статьи 47 Федерального закона № 102-ФЗ).

Беляева Н.А.

Представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний удовлетворит свои требования при неисполнении обязательства.

Это обеспечение финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.

Предмет залога - вещи и права требования (ст.336 ГК). Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:

транспортные средства,
объекты недвижимости,
материальные запасы,
ценные бумаги,
оборудование.

При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.

Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст.335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.

Залог недвижимости

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие виды залога:

классический залог – имущество остается у залогодателя;
заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним проводить ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает погашение основного долга и процентов по кредиту.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется с ее изменениями. Корректировку проводят, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Этот риск состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Прекращается залог в следующих случаях:

при исполнении обязательств по обеспечению залога;
при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
при невозможности реализации залога.

Продажа залогового имущества

Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимальной, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.

О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.

Таким образом, у каждого человека есть возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.

Залоги банков

Когда банк принимает решение о привлечении того или иного актива как залогового обеспечения, он рассматривает несколько критериев:

1. Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. За срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.

2. Качество залога. Имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.

3. Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.

4. Постоянные цены на вид товара – продукция, которая быстро обесценивается, в залог не принимается.

5. Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки как залог не рассматривают.

6. Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.

7. Говоря о залоге товаров в обороте, выделяют следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения:

материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы),
пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.),
одежда,
обувь,
аксессуары,
бытовая техника,
хозяйственные товары и т.д.

Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).

Страница была полезной?

Еще найдено про залог имущества

Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства Закон о несостоятельности регулирующую по сути порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам обеспеченным залогом имущества должника ведь обеспечение сохранности предмета залога является важным для залогодержателя задолго до начала
Залогодатель ГК Кроме названных прав и обязанностей залогодателя необходимо отметить что он обязан также сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности при залоге имущественного права удостоверенного ценной бумагой залогодатель должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса
Механизмы защиты интересов должника и кредиторов в процедурах банкротства ФЗ Наличие обеспечения задолженности залог имущества должника Кредитор с обеспеченными требованиями получает выплаты в приоритетном порядке Необеспеченные кредиторы лишаются
Ссуда Залоговые ссуды бывают следующих видов под залог недвижимости под залог квартиры под залог автомобиля под залог имущества под залог земли под залог жилья под залог дома под залог дачи под
Обеспеченное обязательство Залог В силу залога возникающего по договору или на основе закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица которому принадлежит это имущество залогодателя Изъятия из правила составляют случаи ликвидации юридического лица по решению суда когда требования
Залоговая стоимость Это дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества Оценка залоговой стоимости Оценку имущества которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту
Промежуточные ликвидационные балансы: проблемы и перспективы Кредиторы обеспеченные залогом имущества Материалы Кредиторы необеспеченные залогом имущества Незавершенное строительство Требования в части финансовых санкций Основные
Конкурсное производство Речь идет о непогашенной задолженности образовавшейся на момент принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом 3. в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам обеспеченным залогом имущества должника При принятии решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства обязательства
Что защитит компанию от нежелания контрагентов платить по долгам Чтобы неприятные неожиданности не всплыли в процессе судебного спора вопрос юридической обособленности материальных ценностей лучше прояснить еще в начале сотрудничества с покупателями и рассмотреть варианты оформления залога на имущество принадлежащее не только компании - покупателю товаров но и ее генеральному директору
Оценка стоимости предприятия с использованием метода дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода Процесс приватизации развитие системы страхования появление фондового рынка выдача кредитов коммерческими банками под залог имущества - все это вызвало необходимость в такой услуге как оценка стоимости бизнеса что
Банковская ссуда В большинстве случаев от заемщика требуется залог имущества в качестве обеспечения ссуды например документ подтверждающий право на владение недвижимостью Такие ссуды
Согласно законодательству о кредитной кооперации такое взыскание возможно только в том случае если договор залога имущества заключался на основании решения общего собрания членов кооператива принятого не менее чем двумя
Как повысить шансы на возврат долга, если компания-должник разорилась? Изучив материалы дела должника на сайте арбитражного суда можно подсчитать суммы требований поданных другими кредиторами и увидеть какие из долгов обеспечены залогом имущества такие кредиторы не имеют права голосовать в конкурсном производстве Подсчитав общую сумму долга
Федеральная собственность В частности для отчуждения сдачи в аренду залога имущества закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения а также для внесения его в
Финансовый анализ развития малого бизнеса в России Рекомендуются следующие способы управления средствами в расчетах с дебиторами не предоставлять отсрочку платежа без предварительной проверки финансового состояния покупателя получить от покупателя договор о залоге имущества на сумму отсроченного платежа продать счета дебиторов факторинговой компании или факторинговому отделу банка
Ликвидационная масса Так не подлежит включению в ликвидационную массу имущество предприятия-банкрота являющееся предметом залога имущество арендованное таким предприятием или находящееся у него на ответственном хранении личное имущество его
Уточнение требований к оценке кредитоспособности заемщиков Обычно банки при кредитовании кроме кредитов овердрафт и кредитных линий требуют предоставить вполне определенные дополнительные гарантии возвратности кредитных средств либо в форме залога имущества либо в виде гарантий и поручительств третьих лиц либо застраховать кредитный риск в
Финансовые схемы и способы реализации преднамеренных банкротств в практике российского бизнеса Кроме того используются и другие способы 4 привлечение кредитных и заемных средств под завышенный процент у дружественных коммерческих организаций и банков с начислением штрафных санкций за просрочку срока формирование задолженности обеспеченной залогом имущества для включения кредитора в привилегированную очередь неотражение фактической выручки в учете перечисление необоснованной
Банковский кредит Кредиты предоставляемые банками обеспечиваются залогом имущества принадлежащего Заемщику поручительством и банковской гарантией Размер обеспечения должен быть достаточным для погашения
Конкурсное производство в процедуре несостоятельности (банкротства) О несостоятельности банкротстве которое допускает замещение активов должника а также имеет место согласно решению собрания кредиторов при условии что за принятие данного решения проголосовали все кредиторы обязательства которых обеспечены залогом имущества должника Мировое соглашение как процедура банкротства может быть заключено на любой стадии производства